Nový občanský zákoník

Nová úprava věcných práv podle nového občanského zákoníku s přihlédnutím k vybraným otázkám vlastnického práva k nemovitostem

V současné době platný zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník z roku 1964, byl projektován jako zvláštní právní předpis upravující určité majetkové vztahy. Jeho věcná působnost je zachycena v ustanovení §1 odst. 2, kterým tento stále platný zákon označuje majetkové vztahy osob (vedle ochrany osobnosti) za základní předmět úpravy kodexu a úpravě majetkových vztahů pak věnuje naprostou většinu svých ustanovení. Ze základních pravidel tohoto předpisu vplývá zejména to, že rovnost v právních vztazích majetkové povahy je hlavní zásadou platného občanského zákoníku.

Základ konstrukce soukromého a občanského práva však není a nemá být postaven na principu rovnosti, ale na principu autonomie vůle.

Podcenění principu autonomie vůle vůči principu rovnosti totiž vede k nedocenění základní funkce soukromého a občanského práva, kterou je umožnit plynulý rozvoj vzájemných vztahů bez minimálního zásahu do nich. Nový občanský zákoník si klade mimo další cíle opětovné povýšení principu autonomie vůle stran nad princip rovnosti. Tento princip je ostatně vyzdvihován i judikaturou Soudního dvora EU.

I základní majetkové právo, tedy právo vlastnické, není co do svého obsahu výrazem principu rovnosti, ale výrazem autonomie vůle subjektu, kterému toto právo svědčí. Termínem "vlastnické právo" se označuje subjektivní právo vlastníka k předmětu tohoto práva; tento předmět se označuje "vlastnictví". Nový občanský zákoník nesměšuje ani nezaměňuje pojmy "vlastnictví" a "vlastnické právo", jak to činí platný občanský zákoník (např. v ustanovení §125, §132 nebo v §133), nýbrž pojmem "vlastnictví" označuje předmět vlastnického práva, souhrn majetkových kusů, k nimž určitá osoba vlastnické právo má.

Kategorie věcných práv je v novém občanském zákoníku uvedena obecnými ustanoveními, která obsahují základní obecné zásady. Stěžejní význam má v tomto směru ustanovení §919, z nějž plyne, že "Ustanovení této hlavy se použijí na věci hmotné i nehmotné, na práva však jen potud, připouští-li to jejich povaha a neplyne-li ze zákona něco jiného". Oproti stávajícímu stavu tedy dochází v novém občanském zákoníku k tzv. širokému pojetí věci v právním smyslu a předmětem vlastnického práva mají být věci hmotné i nehmotné.

Další z obecných ustanovení v novém občanském zákoníku je věnováno úpravě veřejných rejstříků (typicky katastru nemovitostí) a zásadě materiální publicity těchto rejstříků. Nový občanský zákoník stanovuje, že kdo se v dobré víře spoléhá na správnost a úplnost zápisu ve veřejném seznamu, je chráněn tak, jako kdyby zapsaný stav odpovídal stavu skutečnému, i když je tomu v konkrétním případě jinak.

Shora uvedená obecná ustanovení jsou následována partiemi o držbě. Následují ustanovení pojednávající o vlastnickém právu a spoluvlastnictví. Věcná práva k věcem cizím začínají nově upraveným institutem práva stavby, pokračují věcnými břemeny (dělenými na služebnosti a reálná břemena), poté následuje zástavní a podzástavní právo, právo zadržovací a celá hlava o věcných právech je uzavřena partiemi o správě cizího majetku. Konečně částečně věcněprávní charakter bude mít i právo předkupní, které bude moci být sjednáno jako obligační či jako věcné.

Nový občanský zákoník zavádí nově, či lépe řečeno staronově, věcné právo stavby. Toto věcné právo bude výslovně prohlášeno za nemovitost. Podstata tohoto práva spočívá v tom, že jako věcné právo s povahou nemovitosti zatěžuje cizí pozemek tak, že osoba, jíž toto právo přísluší (/stavebník), je oprávněna mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu.

V převážné většině evropských právních řádů je respektovaná zásada, podle níž stavby stejně jako další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní. Ta byla v československém právu nahrazena v roce 1950 zásadou opačnou, podle níž pozemek a budova na něm umístěná jsou dvěma samostatnými věcmi v právním smyslu.

Nový občanský zákoník se vrací k principu superficies solo cedit ve svém ustanovení §480 odst. 1, který stanoví, že: "Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech".

V případech, kdy bude ke dni účinnosti nového občanského zákoníku existovat jednota ve vlastnictví pozemku a staveb na něm zřízených, stane se stavba součástí pozemku přímo ze zákona. V těch případech, ve kterých bude ke dni účinnosti zákona existovat mezi vlastnictvím pozemku a stavby na něm zřízené nesoulad, není možné zákonem sjednotit vlastnictví obou dvou věcí v rukou jedné osoby a zákon nic takového neumožňuje, jednalo by se totiž v zásadě o vyvlastnění. Pro tento případ bude zákonem založeno předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě a předkupní právo vlastníka stavby k pozemku, popřípadě k příslušné části pozemku, lze-li pozemek funkčně rozdělit. Bude-li chtít kterýkoli z vlastníků disponovat svojí věcí (stavbou či pozemkem), bude mít povinnost nabídnout ji nejprve druhému vlastníkovi k odkoupení.