Úskalí stavebního zákona

Nový stavební zákon, který vstoupil v účinnost. 1. 1. 2007, klade zvýšené nároky na stavební úřady i na investory při přípravě developerských projektů.

Stavební zákon mj. upřesnil výslovnou regulaci práv účastníků řízení a v důsledku toho vyvstala nutnost vypořádávat se s jejich připomínkami v jednotlivých fázích přípravy výstavby. Výsledkem této úpravy je na jednu stranu důsledná ochrana práv sousedů, občanských sdružení a jiných účastníků územního či stavebního řízení, ale současně také časté zpomalení, či dokonce zastavení stavby, což může být pro developery kritické, zejména z pohledu financování projektu a právní jistoty.

Judikáty modifikující zákon

Zvýšené formální požadavky začínají už ve fázi územního plánování, mj. je v něm výslovně upravena možnost přezkumu či napadení již schválených územních plánů. S novou úpravou správního řádu a následně stavebního zákona vzrostla role správní judikatury neboli rozhodnutí soudu v případech týkajících se správních procesů. Zde velmi důležitou roli sehrává Nejvyšší správní soud, který se nebojí vykládat zákony nejen podle jejich doslovného znění, ale i podle jejich účelu a smyslu, čímž dotváří právní regulaci a v důsledku i komplikuje činnost stavebním úřadům i investorům. Jsou na ně totiž kladeny zvýšené nároky při přípravě staveb.

Problémy při pořizování nových územních plánů

Konkrétním dopadem této právní úpravy je výrazné prodloužení procesu přijímání nového územního plánu. Přechodné ustanovení stavebního zákona, které nařizovalo do konce roku 2012 všechny staré územní plány vydané podle starého stavebního zákona nahradit novými, bylo dokonce kvůli tomu posunuto do roku 2015. V Praze se již dlouho počítá s novým územním plánem, proto bylo již v roce 2008 zastaveno přijímání podnětů na změny starého územního plánu z roku 2000. Bylo řečeno, že budou nadále projednávány pouze změny celoměstského významu, např. stavby infrastruktury. Při přípravě nového územního plánu však došlo k tak závažným prodlevám, že situace začala být neudržitelná. V prosinci 2009 bylo uzavřeno přijímání připomínek fyzických i právnických osob ke konceptu nového územního plánu. Místo očekávaných 3 000 se jich však sešlo čtyřikrát víc, takže se jejich vypořádávání značně protáhlo a dosud formálně neskončilo. Další plánované datum je rok 2012, avšak již dnes je zřejmé, že je nereálné. V důsledku prodlev je v Praze třeba užívat stále starý územní plán. Ten má v souladu se starým stavebním zákonem dvě části – závaznou a směrnou. Při úpravách směrné části se podle přechodného ustanovení postupuje právě podle starého stavebního zákona z roku 1975. Nový stavební zákon tedy ve snaze ochránit všechny subjekty dotčené plánovací a stavební činností v některých případech zablokoval celý stavební proces.

Povaha a přezkum závazných stanovisek

V územním řízení je konkrétním důsledkem dotváření zákona judikaturou Nejvyššího správního soudu např. povinnost stavebního úřadu podrobně věcně vypořádat veškeré námitky proti určitému záměru včetně posouzení konkrétních skutkových okolností v případě, že ty již byly posouzeny dotčeným orgánem státní správy podle zvláštního zákona. Stavební úřad již nemůže postupovat tak, jak byl zvyklý. Musí se s obsahem námitek sám vypořádat, nikoli jen odkázat na závazné stanovisko dotčeného orgánu. To klade obrovské nároky na pověřené pracovníky a současně to může snadno vést k chybě, která bude napadena v dalším stupni řízení. Nejvyšší správní soud se však zásadně vyjádřil i k závazným stanoviskům. Podle správního řádu jde o úkony ve správním řízení, nikoli o samostatná správní rozhodnutí. Vyvstávala tedy otázka, zda taková závazná stanoviska jsou samostatně přezkoumatelná a lze je zpochybnit samostatnou žalobou. Nejvyšší správní soud označil závazná stanoviska za správní rozhodnutí v materiálním smyslu, čímž znovu otevřel možnost zejména občanským iniciativám, popř. dalším účastníkům řízení, zpochybnit je cestou žaloby (v praxi jde nejčastěji o závazná stanoviska týkající se ochrany přírody, hygieny či státní památkové péče).

V tomto případě šel Nejvyšší správní soud přímo proti textu zákona a otevřel tak možnost dalších žalob. V tomto ohledu jde tedy o průlomovou záležitost, která by podle našeho názoru v budoucnosti měla být řešena přímo zákonem, a ne pouze judikaturou.

Role autorizovaného inspektora

Nový stavební zákon zavedl rovněž nově institut autorizovaného inspektora, který měl zejména urychlit proces získávání stavebního povolení. Činnost inspektora de facto nahrazuje určitou činnost stavebního úřadu, ověřuje dokumentaci, vypořádává se s námitkami účastníků řízení. Autorizovaný inspektor vydává certifikát, který má stejnou platnost jako stavební povolení. Autorizovaný inspektor by měl spolupracovat se stavebním úřadem, aby například zjistil okruh účastníků řízení, což se však v praxi často neděje. Stejně tak závazná stanoviska a vyjádření dotčených orgánů k dokumentaci hodnotí pouze inspektor. Takže pokud se účastník cítí být dotčen na svých právech, je možnost uplatnění jeho práv v současné době poněkud omezená. Soudy již ale judikovaly, že postup při vydávání certifikátů autorizovaných inspektorů, jak jej stanovuje stavební zákon, je nedokonalý. Zejména že musí existovat přezkumná procedura, jako je odvolání a navazující postup při běžném stavebním řízení. Na jednu stranu jde o změnu velmi pokrokovou, na druhou stranu je to velice kontroverzní a v budoucnu by měla být řešena formou novelizace stavebního zákona.